Nghiên cứu của CBRE: Nguồn cung căn hộ TPHCM năm 2021 rơi xuống đáy kể từ năm 2015 với 14.339 căn từ 19 dự án

Nội dung trên được nêu trong báo cáo tổng kết thị trường căn hộ năm 2021 của CBRE Việt Nam vừa công bố. 

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Do tác động của vấn đề cấp phép và phong tỏa do COVID-19, nguồn cung mới trong năm 2021 tiếp tục giảm và rơi xuống đáy kể từ năm 2015 với 14.339 căn từ 19 dự án, giảm 22% theo năm. Sau 9 tháng đầu năm chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đợt dịch lần thứ 4, thị trường căn hộ bán TP.HCM đã có dấu hiệu phục hồi trong quý cuối cùng của năm 2021 với nguồn cung mới bùng nổ. Nguồn cung mới trong Quý 4 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021 nhờ gần 5.000 căn hộ mở bán từ phân khu The Beverly thuộc dự án Vinhomes Grand Park. Trong khi đó, nhiều dự án trì hoãn ra mắt đợt đầu tiên trong quý này.

Về phân khúc, phân khúc cao cấp vượt qua trung cấp để dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với 59% nguồn cung mới năm 2021, theo sau là trung cấp và hạng sang với tỷ trọng lần lượt là 30% và 10%. Trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp, thị trường ghi nhận dự án siêu sang đầu tiên – dự án căn hộ có thương hiệu với mức giá trên 15.000 USD/m2, bàn giao hoàn thiện theo tiêu chuẩn quốc tế và được quản lý vận hành bởi thương hiệu khách sạn chuyên nghiệp với nhiều dịch vụ tiện ích đẳng cấp. Loại hình này dự kiến sẽ đón chào nhiều dự án mới và trở thành xu hướng trong tương lai. Vì vậy, CBRE quyết định bổ sung thêm phân khúc siêu sang bên cạnh phân khúc hạng sang, theo đó dự án siêu sang được định nghĩa là tất cả các dự án có mức giá sơ cấp từ 12.000 USD/m2 trở lên.

Về vị trí, tất cả các khu vực đều có nguồn cung mới. Với tám dự án hạng sang và cao cấp ra mắt, khu Đông duy trì vị thế thống trị, chiếm 52% nguồn cung mới. Các khu vực phía Tây và phía Nam với thị phần lần lượt là 22% và 17% giữ hai vị trí tiếp theo. Phía Bắc và khu Trung tâm, mỗi khu vực ghi nhận một đợt mở bán mới. Đáng chú ý, khu vực Trung tâm ghi nhận sự trở lại của nguồn cung mới kể từ năm 2019.

Giá sơ cấp bình quân tăng 6,9% so với cùng kỳ lên mức 2.306 USD/m2 (không bao gồm thuế GTGT) nhờ nguồn cung mới từ các phân khúc cao cấp trở lên. Giá sơ cấp trung bình của phân khúc siêu sang đạt 15.375 USD/m2 từ một dự án căn hộ hàng hiệu. Trừ phân khúc hạng sang, ba phân khúc còn lại ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Phân khúc trung cấp có tốc độ tăng giá cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi cao cấp và bình dân tăng khoảng 2,0%. Các đợt ra mắt tại khu vực ngoại thành như Quận Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức có xu hướng nâng cấp từ phân khúc trung cấp lên cao cấp. Đối với phân khúc hạng sang, lượng mở bán mới tăng ở khu vực ngoài trung tâm bao gồm các phường An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi với mức giá thấp hơn so với khu vực truyền thống của phân khúc này (khu vực Thủ Thiêm và Quận 1) khiến giá giảm 4,4% theo năm.

Do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn giãn cách trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao đã tiếp tục thúc đẩy toàn bộ thị trường. Song song với nguồn cung mới, số lượng căn chào bán thành công là 14.639 căn, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ bán bình quân trong quý mở bán đầu tiên của các dự án mới mở bán đạt 74%, tăng 1 điểm phần trăm so với năm 2020. Nhiều dự án hạng sang và cao cấp tại khu Đông đã được hấp thụ hết trong ngày mở bán. Theo các giao dịch thứ cấp thành công của CBRE, chủ nhà có thể lời từ 15-40% trên giá mua ban đầu tùy thuộc vào đặc điểm từng căn. Trong Quý 4, ranh giới giữa các kênh bán hàng trực tiếp và online được xóa nhòa, đây được xem là biểu hiện của trạng thái “bình thường mới”. Cả hai kênh đều ghi nhận lượng quan tâm tốt từ người mua. Trong khi nhu cầu từ người nước ngoài trong thời gian đóng cửa sụt giảm, người Việt Nam trở thành đối tượng khách mua chính, góp phần duy trì hoạt động ổn định của thị trường.

Trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi và kéo theo sự cải thiện tương ứng về số lượng căn bán thành công. CBRE kỳ vọng thị trường sẽ chào đón gần 22.000 căn hộ trong năm 2022, đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như Grand Marina Sài Gòn, Grand Manhattan (Quận 1); Metropole, Masteri Centre Point, The 9 Stellars (TP. Thủ Đức). Hàng loạt dự án đã triển khai chiến dịch tiếp thị và bắt đầu nhận đặt chỗ cho đợt mở bán năm 2022. Giá sơ cấp trung bình dự kiến sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở vùng ngoại thành được nâng cấp và mở bán ở các phân khúc cao hơn. Tuy nhiên, giá cao và quỹ đất khu vực nội thành hạn chế sẽ đẩy nhu cầu sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường nhà ở tại các địa phương vệ tinh với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ vừa cạnh tranh với TP.HCM.

Về xu hướng thị trường trong tương lai, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Thị hiếu và khẩu vị của khách hàng đã thay đổi không ngừng sau COVID-19 với những đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, người ảnh hưởng (KOL), xu hướng nghỉ dưỡng tại gia (staycation). Ngoài ra, thị trường bất động sản ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng từ thế hệ Z và Millennial, những người đang và sẽ là người mua chính ở phân khúc cao cấp trở lên. Vì vậy, các chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ nhu cầu của tầng lớp này để đưa ra sản phẩm phù hợp. Việc nối lại các chuyến bay quốc tế, hoạt động kinh doanh trở lại bình thường và nhu cầu nhà ở bền vững là nền tảng giúp duy trì giá và tỷ lệ bán cho thị trường bất động sản nhà ở. ”

Tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE:

1. Siêu sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 12.000 USD/m²
2. Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 4.000 đến 12.000 USD/m²
3. Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m²
4. Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến 2.000 USD/m²
5. Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m²

(Giá bán không bao gồm VAT)

Thị trường văn phòng TP.HCM

Trong năm 2021, đặc biệt là những tháng cuối năm, thị trường văn phòng TP.HCM đã ghi nhận xu hướng phục hồi ở cả giá thuê và tỷ lệ trống. CBRE đã thực hiện khảo sát tâm lý thị trường BĐS thương mại cho thuê trong tháng 11/2021 tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương và ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. So với giai đoạn giữa năm 2021, hơn 80% đơn vị được khảo sát cho rằng tần suất đi xem mặt bằng đã trở lại bình thường hoặc tăng so với con số 54% đơn vị khảo sát vào Tháng 8 năm nay. Đồng thời, chỉ còn 28% đơn vị khảo sát cho rằng giá thuê sẽ tiếp tục giảm, so với con số 49% đơn vị khảo sát. Tại thị trường TP.HCM, dấu hiệu hồi phục của số lượng hỏi thuê đã bắt đầu rõ nét hơn đặc biệt là tại khu vực Trung tâm và khu Đông.

Nhìn lại năm 2021, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM có thêm ba dự án văn phòng hạng B là AP Tower (Quận Bình Thạnh), The Graces (Quận 7) và Pearl 5 Tower (Quận 3), với tổng cộng 27.301 m2 diện tích thực thuê và không có nguồn cung mới hạng A. Thị trường ghi nhận mức độ phục hồi nhẹ cho cả hạng A và hạng B, sau vài quý đi ngang. Các dự án mới hạng B có tỷ lệ hấp thụ khá tốt nên mặc dù có thêm nguồn cung, tỷ lệ trống trung bình hạng B giảm 0,9 điểm phần trăm (đpt) theo quý và giảm 0,2 đpt theo năm, đạt mức 8,9% trong Quý 4/2021. Trái lại, tỷ lệ trống hạng A là 12,7%, tăng 2 đpt theo quý do một vài khách thuê giảm mặt sàn hoặc chuyển qua tòa nhà hạng B mới. Tuy vậy, tỷ lệ trống của hạng A vẫn ghi nhận sự phục hồi khả quan và giảm 5,4 đpt so với năm trước.

Tính đến Quý 4/2021, giá thuê Hạng A ghi nhận ở mức 42,7 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo quý và gần bằng với cùng kỳ năm trước. Giá thuê Hạng B đạt 25,5 USD/m2/tháng, tăng 1,5% theo quý và tăng nhẹ 0,6% theo năm.

Trong cả năm 2021, giao dịch dịch chuyển văn phòng vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 58% tổng giao dịch, giao dịch thu hẹp chỉ chiếm 2% tổng giao dịch và các loại giao dịch khác giao động từ 10-20% tổng giao dịch. Nếu như giao dịch chuyển văn phòng và tái kí hợp đồng chiếm phần lớn giao dịch trong hai quý đầu năm thì gần đây, thị trường ghi nhận thêm các giao dịch thuê mới và mở rộng. Các doanh nghiệp mở rộng văn phòng trong Quý 4 thuộc nhóm ngành sản xuất, CNTT và tài chính ngân hàng.

Xét theo ngành nghề, các ngành truyền thống như Tài Chính/ Ngân hàng và Sản xuất chiếm tổng cộng 47% tổng diện tích giao dịch. Trong năm 2021, ngành Công nghệ và Bán lẻ/Thương mại online tăng trưởng và đóng góp 30% vào tổng diện tích giao dịch. Đây cũng là nhóm nghề đang được quan tâm đầu tư tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây và CBRE kỳ vọng nhóm ngành sẽ tiếp tục đóng góp tích cực vào thị trường văn phòng cho thuê.

Triển vọng thị trường trong các năm tới sẽ là phục hồi mạnh mẽ hơn đi kèm với nguồn cung tương lai dồi dào ở khắp các khu vực trong thành phố. Trong năm 2022, thị trường kỳ vọng có thêm hơn 96.000 m2 diện tích thuê đến từ hai dự án hạng B và một dự án hạng A. Đồng thời, giá thuê tiếp tục đà hồi phục trong năm 2022 với dự đoán tăng 1-2% cho cả hạng A và hạng B. Sang năm 2023, nguồn cung hạng A sẽ tăng trưởng mạnh mẽ với loạt dự án mới tại khu Trung Tâm và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá thuê, đặc biệt là hạng A, kỳ vọng sẽ đạt một mức cao mới trong năm này.

Ngày càng nhiều toà nhà văn phòng được xây dựng và đạt các tiêu chuẩn xanh như Capital Place, Techno Park Tower ở Hà Nội và President Place, Etown Central, Deutsches Haus, Friendship Tower ở TP.HCM. Theo nhận định của bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam: “Trong dài hạn, đầu tư vào công nghệ, sức khỏe và sự bền vững để hướng tới cải thiện trải nghiệm cho khách thuê sẽ dần trở thành điều “bình thường mới” hơn là một nhân tố “có cũng tốt”. Điều này cũng phù hợp với định hướng giảm phát thải Gas carbon từ nay cho đến 2050 của chính phủ và chúng tôi tin rằng đây sẽ là kim chỉ nam vững chắc cho việc phát triển dự án trong những năm tới.”

Thị trường bán lẻ TP.HCM

Thị trường bán lẻ TP.HCM trong những tháng cuối năm không được khởi sắc như kỳ vọng, mặc dù lệnh giãn cách đã được tháo dỡ, vì tâm lý ngại đám đông và các ảnh hưởng của dịch bệnh lên nền kinh tế và thu nhập của người dân. Theo Cục Thống kê, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ TP.HCM giảm -21,9% trong năm 2021, mức giảm sâu hơn của toàn Việt Nam (-6,2%). Chỉ số niềm tin người tiêu dùng, theo Nielsen vẫn chưa hồi phục như mức trước dịch COVID-19 và tâm lý này sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến lượng mua sắm của người dân trong dịp Tết Âm lịch sắp đến.

Nguồn cung bán lẻ gần như không thay đổi nhiều trong 2020-2021 ngoại trừ trong năm 2021, thị trường đón nhận thêm một dự án là Co.opmart Trường Chinh, giúp nguồn cung toàn thị trường tăng thêm 16.000 m2 và đạt mức 1.068.128 m2 vào thời điểm cuối năm 2021. Hoạt động thị trường có mức độ phục hồi không cân bằng: trong khi mặt bằng thuê tại khu Trung tâm ghi nhận giá thuê tăng trưởng 5,5% theo quý và 6,8% theo năm và đạt mức 144 USD/m2/tháng tính đến Quý 4/2021, giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm tiếp tục giảm 2,4% theo quý và 4,0% theo năm, xuống còn 33 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trong quý tăng ở cả hai khu vực lần lượt là 2,1 đpt theo quý cho khu vực Trung tâm và 0,3 đpt theo quý cho khu vực ngoài Trung tâm. So sánh với năm 2020, tỷ lệ trống lần lượt là 1,9% cho khu Trung tâm, tăng 2,8 đpt so với năm ngoái, và 11,4% cho khu ngoài Trung tâm, giảm 1,5 đpt.

Trong năm 2021, bên cạnh việc một số ngành hàng bị ảnh hưởng nặng nề (Giải trí, Ăn uống, Rạp chiếu phim… ), các tập đoàn lớn trong và ngoài nước vẫn liên tục mở rộng trong ngành bán lẻ. Sự mở rộng ghi nhận từ cả các thương hiệu và công ty phát triển bán lẻ trong và ngoài nước, như MUJI, Decathlon, Central Group, Aeon Group và Con Cưng, Thế Giới Di Động, Masan Group, Nova Group. Trong khi đó, các thương hiệu bán lẻ nhỏ hơn buộc phải thay đổi để thích nghi với “bình thường mới” như Ngành ăn uống, cà phê chấp nhận thuê các cửa hàng có diện tích nhỏ hơn hoặc chuyển qua mô hình kiosk để phục vụ mang đi khi không được ăn uống tại chỗ.

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ khởi sắc với giá thuê phục hồi vào nửa cuối năm 2022. Dự đoán cho năm 2022, thị trường dự tính có thêm bốn dự án mới khai trương, đóng góp thêm 137.000 m2 diện tích thực thuê cho thị trường. Đây hầu hết là những dự án có kế hoạch khai trương trong năm 2021 nhưng bị trì hoãn do dịch bệnh. Giá thuê dự tính hồi phục 1,5% – 3,5% trong năm tới trong khi tỷ lệ trống tại khu Ngoài Trung tâm tăng nhẹ 2-3 đpt do có nguồn cung mới và tỷ lệ trống tại khu Trung tâm đi ngang. Sang năm 2023, giá thuê dự tính sẽ tăng cao hơn cùng với các nguồn cung mới tại khu Trung tâm.

Nhận xét về triển vọng của thị trường bán lẻ tại Việt Nam, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng: “Nền kinh tế Việt Nam dự đoán sẽ tăng trưởng 6,5% trong năm 2022 và ngành bán lẻ, nhất là bán lẻ online, sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong thời gian tới. Trong ngắn hạn, thị trường bán lẻ vẫn phụ thuộc vào hỗ trợ đến từ các chủ đầu tư cũng như kế hoạch tiêm liều bổ sung để sớm thích nghi với bình thường mới”.

Thị trường bất động sản Công nghiệp Việt Nam

Trong năm 2021, thị trường Khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn trong Quý 3 do các quy định chống dịch tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Tuy nhiên với sự hỗ trợ mạnh mẽ và quyết liệt của chính phủ, thị trường Khu công nghiệp đã duy trì và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng trong Quý 4/2021.

Trong báo cáo nhận định thị trường Quý 4/2021, CBRE Châu Á Thái Bình Dương, gián đoạn trong chuỗi cung ứng tạo thêm cơ hội cho thị trường Khu công nghiệp và kho vận tại các vị trí gần cảng biển, cảng nội địa và các trung tâm hàng không lớn. Điều này đến từ việc quản lý rủi ro trong chuỗi cung ứng khi các ưu tiên mới được đặt ra bao gồm sự cần thiết của viêc đa dạng hóa sản xuất, tăng dự trữ nguyên liệu đầu vào và thành phẩm lưu trữ gần các điểm tiêu thụ hơn.

Trong Quý 4/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6 đpt theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11 đpt theo năm. Xét về quy mô giao dịch trong năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3ha-40ha trong đó quy mô phổ biến là 3ha-5ha. Các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn hơn từ 20-40ha với nhu cầu chính đến từ nhóm ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi.

Theo ngành nghề, nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho/xưởng hiện hữu để sử dụng tại cả miền Bắc và miền Nam. Ngoài ra, các nhóm ngành như đóng gói, sản xuất năng lượng mặt trời tại miền Bắc, nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công trong năm.

Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính. Đặc biệt, tại các thành phố/tỉnh công nghiệp có thời gian di chuyển trong vòng một tiếng đồng hồ từ trung tâm TP.HCM và Hà Nội có mức tăng giá cao từ 15% đến 32% so với cùng kỷ năm trước.

Với nhu cầu mạnh mẽ đến từ chuỗi cung ứng và sự cải thiện của hạ tầng kết nối (cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây-Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc), thị trường Khu công nghiệp ghi nhận sự mở rộng và gia nhập của các chủ đầu tư mới vào thị trường đất công nghiệp và kho/xưởng xây sẵn. Các chủ đầu tư quốc tế tích cực mở rộng danh mục đầu tư bằng các hình thức thu mua đất, tài sản và liên doanh với các công ty trong nước. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh có khả năng đàm phán mua đất trực tiếp từ nhà nước.

Giá chào thuê Kho/Xưởng xây sẵn duy trì ổn định tại các thị trường. Trong đó, tại các thị trường có nhiều sản phẩm mới theo tiêu chuẩn hiện đại ghi nhận mức tăng từ 5% đến 17% so với cùng kỳ năm trước.

Trong năm 2022 và 2023, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20% đến 30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc. Các tỉnh công nghiệp cấp 2 tại miền Bắc, đặc biệt là Quảng Ninh đang phát triển nhanh chóng nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện mạnh mẽ. Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng ổn định là khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.