Mô hình iBuyer trong bất động sản là gì – Nó hoạt động như thế nào ?

iBuyer là gì?

iBuyer là một công ty sử dụng công nghệ để đưa ra đề nghị về nhà của bạn ngay lập tức. iBuyers đại diện cho một sự thay đổi đáng kể trong cách mọi người đang mua và bán nhà, cung cấp trong nhiều trường hợp, một sự thay thế đơn giản hơn, thuận tiện hơn cho việc bán nhà truyền thống.

Cách iBuyers hoạt động khác nhau, nhưng ý tưởng cơ bản là một công ty ước tính giá trị ngôi nhà của bạn và đưa ra đề nghị. Nếu bạn chấp nhận, họ sẽ chịu gánh nặng sở hữu, tiếp thị và bán lại nhà. Tùy thuộc vào dịch vụ bạn chọn, lợi ích là sự chắc chắn của một đề nghị toàn tiền mặt và kiểm soát nhiều hơn khi bạn di chuyển.

Video của Opendoor giải thích sự khác biệt giữa ibuyer và quá trình mua và bán nhà truyền thống.

Tại sao iBuyers xuất hiện?

Câu trả lời đơn giản là các giao dịch bất động sản thường phức tạp, chậm chạp và căng thẳng. Video này từ công ty đầu tư mạo hiểm Andreessen Horowitz, phá vỡ một số thách thức của quá trình truyền thống. Kết hợp những điểm đau này với tốc độ và tính minh bạch mà người tiêu dùng mong đợi từ các dịch vụ theo yêu cầu ngày nay và bạn có được các điều kiện chín muồi để thay đổi.

Trở lại năm 2014, đồng sáng lập và CEO eric Wu đã bắt đầu phát minh lại quy trình này. Ông không mong đợi sẽ đi tiên phong trong một phong trào hoàn toàn mới mà các công ty bất động sản truyền thống sẽ theo đuổi. Đây là cách anh ấy đặt nó:

“Nhiệm vụ của Opendoor là làm cho việc mua và bán nhà trở nên đơn giản, ngay lập tức và không rắc rối. Nếu điều đó có nghĩa là xây dựng kinh nghiệm từ đầu, đó là những gì Opendoor sẽ làm … Trọng tâm của Opendoor là những gì sẽ tạo ra trải nghiệm khách hàng tốt nhất.”

Trong vòng chưa đầy năm năm, Opendoor đã phát triển để phục vụ hơn 50.000 khách hàng trên 20 thị trường và đang đếm.

Mô hình kinh doanh iBuyer hoạt động như thế nào?

Không phải tất cả các iBuyers đều chia sẻ cùng một mô hình kinh doanh hoặc cung cấp các dịch vụ giống nhau. Ví dụ, chúng ta thường được gọi là iBuyer, nhưng chúng ta nghĩ mình là một công ty bất động sản đầy đủ dịch vụ, nơi bạn có thể mua, bánvà giao dịch trong một ngôi nhà.

Opendoor nghĩ mình là một công ty bất động sản đầy đủ dịch vụ, nơi bạn có thể mua, bán và giao dịch trong một ngôi nhà.

Opendoor cũng tích hợp các dịch vụ khác như quyền sở hữu, bảo hiểm, sửa chữa và tài chính để Opendoor có thể giảm chi phí di chuyển và làm cho quá trình hiệu quả hơn. Dưới đây là một số cách iBuyers so sánh với bất động sản truyền thống:

iBuying vs home flipping

iBuyers thường bị nhầm lẫn với chân chèo gia đình, nhưng hai mô hình kinh doanh có thể rất khác nhau. Người chèo nhà muốn kiếm lợi nhuận từ việc mua thấp và bán cao. Họ thường nhắm mục tiêu các tài sản đau khổ, cải tạo lớn, và sau đó bán với giá cao hơn đáng kể.

Mặt khác, iBuyers thường tập trung vào những ngôi nhà trong tình trạng tốt. Họ nhằm mục đích đưa ra một đề nghị phù hợp với những gì một người mua hợp lý sẽ trả, thường được gọi là giá trị thị trường hợp lý. Trong hầu hết các trường hợp, họ sẽ tiến hành sửa chữa tối thiểu để đảm bảo sự an toàn và chức năng của ngôi nhà trước khi tìm người mua tiếp theo.

Câu hỏi tiếp theo của bạn có lẽ là, “Được rồi, nhưng làm thế nào một iBuyer sẽ cung cấp cho tôi một đề nghị cạnh tranh, sau đó quay lại và bán nhà của tôi với giá cạnh tranh … Và ở lại trong kinh doanh?”

Mặc dù mỗi iBuyer có một cách tiếp cận khác nhau đối với câu hỏi này, mô hình kinh doanh của Opendoor dựa trên phí. Opendoor mong muốn cung cấp cho người bán một dịch vụ cạnh tranh, tất cả tiền mặt và tính phí dịch vụ tương tự như hoa hồng đại lý trong một đợt bán hàng truyền thống.

Phí dịch vụ của Opendoor thường là 5%, nhưng nó có thể thấp hơn hoặc cao hơn dựa trên thời gian Opendoor ước tính sẽ mất bao lâu để bán nhà của bạn. Dịch vụ Opendoor cung cấp là một đợt bán hàng đơn giản hơn: bạn có được sự chắc chắn của một đề nghị cạnh tranh, tránh nhiều tháng hiển thị và kiểm soát khi bạn di chuyển.

→ Xem chi phí bán hàng cho Opendoor so với bán hàng truyền thốngnhư thế nào.

Mô hình định giá tự động so với phân tích thị trường so sánh

Bạn có thể đã nghe thuật ngữ “mô hình định giá tự động” (hoặc AVM). Điều này đề cập đến phần mềm độc quyền mà iBuyers sử dụng để nhanh chóng xử lý rất nhiều dữ liệu về một ngôi nhà và đi đến một mức giá ưu đãi.

Theo truyền thống, giá trị nhà được tính bằng cách xem xét một số ít các ngôi nhà tương tự gần đó đã được bán gần đây. Trong thế giới bất động sản, quá trình này thường được gọi là Phân tích thị trường so sánh (CMA). Vấn đề là không có hai ngôi nhà nào giống hệt nhau, vì vậy bạn cần phải điều chỉnh cho tất cả các tính năng khác nhau.

Rất khó để thực hiện điều chỉnh chính xác, nhưng hóa ra máy tính thực sự giỏi trong nhiệm vụ này. Họ có thể phân tích các tính năng cá nhân của hàng trăm comps, và họ có thể làm điều đó gần như ngay lập tức.

Trong video này, Opendoor giải thích cách Opendoor xác định giá trị của một ngôi nhà.

Khi Opendoor tính toán giá trị nhà của bạn,Opendoor kết hợp dữ liệu từ mô hình định giá của Opendoor với thông tin người bán nhà tải lên về nhà của họ. Opendoor cũng có các chuyên gia định giá địa phương trên mặt đất; Hãy nghĩ về nó như là tốt nhất của cả hai thế giới.

iBuyers vs đại lý bất động sản

Bởi vì bạn có thể mua và bán một ngôi nhà trực tiếp với iBuyer, nhiều người cho rằng họ đang cố gắng thay thế tất cả các đại lý bất động sản. Đối với nhiều iBuyers, làm việc với các đại lý là một phần quan trọng trong kinh doanh của họ. Theo một cuộc khảo sát nar năm 2018,87% mọi người đã chọn mua nhà của họ với một đại lý.

Mỗi công ty làm việc với các đại lý khác nhau. Opendoor trả hoa hồng cho các đại lý đại diện cho người mua và Opendoor cũng mua từ những người bán được đại diện bởi một đại lý. Khi một đại lý bất động sản được cấp phép giới thiệu người bán trực tiếp cho Opendoor, Opendoor trả 1% giới thiệu, cho phép các đại lý tối đa hóa số tiền thu được của họ.

Năm ngoái, Opendoor đã trả hàng chục triệu đô la hoa hồng đại lý. Nếu bạn là một đại lý, hãy tìm hiểu thêm về việc làm việc với Opendoor.

Giao dịch trong xe của bạn so với Giao dịch trong nhà của bạn

Hầu hết người Mỹ không thể đủ điều kiện cho hai thế chấp cùng một lúc, buộc họ phải bán nhà trước khi họ mua nhà tiếp theo. Điều này nổi tiếng là khó thực hiện mà không phát sinh chi phí chồng chéo nhà ở. Ngoài ra, nếu ngôi nhà mơ ước của bạn xuất hiện trước khi bạn bán, thì bạn có thể bỏ lỡ, hoặc ít nhất, bạn sẽ cần phải vội vàng bán hàng hiện tại (điều đó không vui).

Ý tưởng giao dịch quen thuộc hơn khi mua xe hơi, nhưng nó có thể dễ dàng áp dụng cho việc mua nhà – bạn lấy giá trị của ngôi nhà hiện tại của mình và áp dụng nó cho lần mua tiếp theo của bạn. Bởi vì iBuyers đang mua và bán nhà mỗi ngày, mô hình kinh doanh của họ rất phù hợp để hỗ trợ thương mại.

Mục tiêu của iBuyer là giúp bạn bán nhà một cách đơn giản hơn, thuận tiện hơn và ít căng thẳng hơn.

Hiện tại, bạn có thể mua và bán một ngôi nhà cùng một lúc với Opendoor. Opendoor sẽ sắp xếp các mốc thời gian của bạn để bạn không phải di chuyển hai lần (hoặc vào tầng hầm hoặc khách sạn của bố mẹ chồng) và Opendoor cũng sẽ cung cấp cho bạn thanh toán trễ 3 ngày miễn phí nếu bạn mua và bán với Opendoor. Và nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà mới xây dựng, Opendoor cũng có hơn 50 quan hệ đối tác thương mại với các nhà xây dựng nhà hàng đầu quốc gia.

Bạn có nên bán nhà cho iBuyer không?

Có rất nhiều lý do để bán nhà. “Quyết định đúng đắn” là một chức năng của những gì bạn đánh giá cao nhất trong một giao dịch. Ví dụ: bạn có thể thích sự tiện lợi hơn giá ưu đãi tối đa hoặc ngược lại.

Opendoor chia nhỏ một số yếu tố chính cần xem xét khi chọn bán cho iBuyer:

Thu nhập ròng: bạn muốn bỏ túi bao nhiêu?

Số tiền thu được từ ròng của bạn là số tiền bạn nhận được cho ngôi nhà của bạn trừ đi chi phí bán hàng. Khi suy nghĩ về chi phí bán nhà, nhiều người cố định hoa hồng đại lý bất động sản tiêu chuẩn 4-6%. Khi bạn tính đến các chi phí bổ sung phổ biến trong hầu hết các doanh số bán hàng như sửa chữa, đóng cửa chi phí và di dời chi phí, tổng chi phí của bạn có thể đến gần 10% giá bán của ngôi nhà.

Sử dụng máy tính chi phí bán nhà của Opendoor để ước tính số tiền thu được ròng của bạn sẽ là bao nhiêu. Khi bán cho một iBuyer như Opendoor, phí giao dịch thay đổi dựa trên xu hướng trong thị trường của bạn và hoàn cảnh của ngôi nhà của bạn.

Trong một số trường hợp, bạn có thể có số tiền thu được ròng cao hơn với iBuyer và trong những trường hợp khác, bạn có thể thỏa hiệp giữa giá cả và các yếu tố khác như thời gian và sự tiện lợi. Dù bằng cách nào, bạn có thể yêu cầu một đề nghị từ Opendoor bất cứ lúc nào; Nó miễn phí và không có nghĩa vụ phải chấp nhận.

Thời gian: Khi nào bạn cần di chuyển?

Khi bạn bán có thể cũng quan trọng như bạn bán bao nhiêu. Có thể bạn đã chấp nhận một công việc mới và bạn bắt đầu vào tháng tới, hoặc có thể bạn đã tìm thấy một ngôi nhà tuyệt vời nhưng bạn không thể chuyển đến trong vài tháng. Thông thường, chi phí của một thế chấp kép, thuê trong giai đoạn chuyển tiếp, hoặc chỉ duy trì ngôi nhà hiện tại của bạn có thể vượt quá giá trị của việc giữ cho một đề nghị cao hơn. Thời gian trung bình để bán nhà (còn được gọi là ngày trên thị trường) vàomùa xuân năm 2018 là 60 ngày như Forbes báo cáo.

Trong một đợt bán hàng truyền thống, thời gian về cơ bản là một thỏa thuận giữa người mua và người bán. Bạn có thể cần phải chờ đợi người mua đủ điều kiện tài chính hoặc bạn có thể phải phù hợp với một mốc thời gian bất tiện hơn như một nhượng bộ cho người mua. Đây là một lĩnh vực mà iBuyers cung cấp rất nhiều giá trị bởi vì họ có thể cung cấp sự linh hoạt hơn khi bạn đóng cửa. Khi bán hàng cho Opendoor, bạn sẽ nhận được ưu đãi trong vòng 48 giờ và đóng cửa trong vòng 14 ngày hoặc 60 ngày, bạn chọn.

Chắc chắn: điều gì sẽ xảy ra nếu nó không diễn ra như bạn dự định?

Trong các cuộc trò chuyện của Opendoor với khách hàng, rõ ràng là phần lớn sự căng thẳng của việc bán hàng bắt nguồn từ sự không chắc chắn tức là không biết khi nào bạn sẽ tìm thấy người mua, liệu lời đề nghị sẽ khiến nó đóng cửa hay không, hoặc liệu sẽ có bất kỳ bất ngờ nào trên đường đi. Quá trình truyền thống không phải lúc nào cũng cho phép mức độ minh bạch đó vì những thách thức của việc kết nối trực tiếp với người mua.

Khi bạn chấp nhận một đề nghị từ Opendoor, bạn sẽ bị phá vỡ chi phí và tiền thu được ròng, bạn kiểm soát thời gian và bạn không phải lo lắng về việc tài trợ cho việc giảm. Điều này giúp bạn chắc chắn hơn để bạn có thể tập trung vào điều lớn tiếp theo, như tìm một ngôi nhà bạn yêu thích.

 

Tiện lợi: Bạn đánh giá cao sự an tâm đến mức nào?

Bán một ngôi nhà có thể là rất nhiều công việc ví dụ như nhiều tháng hiển thị, sửa chữa và bảo trì, và tất nhiên, điều hướng bán chính nó. Hãy suy nghĩ về việc đầu tư thời gian và năng lượng của bạn như một chi phí cơ hội – bạn sẽ làm gì nếu bạn không tập trung vào việc bán nhà của mình?

iBuyers có thể cung cấp một trải nghiệm đơn giản hơn, cho phép bạn bán nhà mà không cần niêm yết trên thị trường. Ví dụ: khi bạn bán hàng cho Opendoor, Opendoor hợp lý hóa từng bước của quy trình, từ yêu cầu đề nghị, xử lý bất kỳ sửa chữa nào, đến đóng cửa. Opendoor cũng ghép nối bạn với một cố vấn tại nhà tận tâm để bạn có ai đó hỗ trợ bạn qua từng bước.

Khách hàng opendoor hạnh phúc: gia đình Rodriguez từ San Antonio, TX, với Tổng giám đốc od Chris Westrom.

 

Takeaways

iBuyers sử dụng công nghệ để nhanh chóng đưa ra đề nghị về nhà của bạn. Nếu bạn chấp nhận, họ chấp nhận rủi ro và chi phí nắm giữ để tìm người mua để bạn có thể có một đợt bán hàng đơn giản hơn, thuận tiện hơn và chắc chắn hơn. Điều này thể hiện một sự thay đổi đáng kể trong cách mọi người mua và bán nhà, cung cấp một sự thay thế cho các điểm đau của quá trình truyền thống.

iBuyers có các mô hình kinh doanh khác nhau và cung cấp các dịch vụ khác nhau. Bạn có thể nghĩ về Opendoor như một công ty bất động sản đầy đủ dịch vụ, cho phép bạn mua, bán và giao dịch trong một ngôi nhà. Khi bán cho Opendoor, Opendoor thu phí giao dịch tương tự như hoa hồng đại lý trong một lần bán hàng truyền thống. Điều này khác với một người chèo nhà dựa trên chiến lược đầu tư mua thấp, bán cao.

Xác định xem bạn có nên bán cho iBuyer so với liệt kê nhà của bạn với một đại lý là một chức năng của nhu cầu cá nhân của bạn. Hãy xem xét mức độ bạn đánh giá cao số tiền thu được ròng của mình, thời gian bán hàng và sự chắc chắn và tiện lợi của chính trải nghiệm.

Tác giả Joe Gomez – opendoor.com