Danke (“dahn-keh” – phát âm tương tự như từ tiếng Đức để cảm ơn), tên đầy đủ Phoenix Tree Holding Limited (tiếng Trung: 蛋壳公寓) (NYSE: DNK), là một công ty bất động sản Trung Quốc được thành lập vào năm 2015 cung cấp chỗ ở cho thuê tiêu chuẩn cho chủ yếu là cá nhân nhưng cũng là khách hàng doanh nghiệp trên khắp các thành phố khác nhau ở Trung Quốc. Triết lý của công ty là “giúp mọi người sống tốt hơn”, bằng cách cho thuê từ chủ nhà và cung cấp chỗ ở giá cả phải chăng với các dịch vụ chất lượng cao và nhất quán cho người thuê nhà ở các thành phố lớn của Trung Quốc. Danke tuyên bố sở hữu một cơ sở hạ tầng công nghệ phong phú, bao gồm một công cụ quyết định trí tuệ nhân tạo và một nền tảng dữ liệu lớn mà công ty dựa vào để thực hiện các quy trình kinh doanh của mình.
Mặc dù tuyên bố về công nghệ có vẻ như là kinh doanh dài hạn, nhưng ý tưởng về chỗ ở cho thuê được tiêu chuẩn hóa, giá cả phải chăng ở các thành phố lớn, nơi chi phí sinh hoạt có thể rất cao, nghe có vẻ như là một ý tưởng kinh doanh hấp dẫn và khả thi. Tuy nhiên, các vấn đề xung quanh mô hình kinh doanh và dòng tiền của Danke đã nhanh chóng xuất hiện không lâu sau khi công ty IPO trên sàn giao dịch chứng khoán New York vào tháng 1 năm 2020, và người sáng lập công ty sau đó đã bị bắt để điều tra năm tháng sau đó. Đến tháng 1 năm 2020, COO và phần lớn kế toán và nhân viên tài chính của Danke đã rời đi, và vào đầu tháng 1, hầu hết tài sản của công ty đã bị đóng băng khi đối mặt với nhiều vụ kiện. Đến tháng 1 năm ngoái, Giám đốc tài chính đã từ chức và công ty đang trong tình trạng giải quyết khi những người thuê nhà và chủ nhà trên khắp đất nước đàm phán với Danke và WeBank của Tencent để quyết định các giải pháp chung.
Những gì có vẻ như là một ý tưởng kinh doanh đầy hứa hẹn đã chứng tỏ mình là kế hoạch Ponzi cao cấp nhất trong thị trường bất động sản của Trung Quốc. Danke đã thúc đẩy sự mở rộng do nợ nần chồng chất bằng cách khuyến khích những người thuê nhà tham gia vào các thỏa thuận tài trợ tiền thuê nhà với các tổ chức tài chính đối tác, theo đó giá trị thuê gần một năm sẽ được ứng trước trong khoản vay cho Danke khi bắt đầu mỗi hợp đồng cho thuê. Công ty đã sử dụng các “khoản vay cho thuê” này để cho thuê thêm bất động sản, đồng thời đưa ra mức giá cao hơn thị trường để thu hút chủ nhà mới như một phần của nỗ lực tăng thị phần tại các khu vực chiến lược quan trọng của nhiều thành phố lớn của Trung Quốc.
Với đại dịch COVID-19 là nguyên nhân gây ra, Danke không thể hoàn thành chi phí cho thuê cao phát sinh do sự mở rộng nhanh chóng của công ty và cuối cùng không thanh toán được cho chủ nhà và nhà thầu, vì những người thuê nhà được yêu cầu rời khỏi nhà của họ trong khi vẫn phải tiếp tục thanh toán tiền thuê cho các ngân hàng đối tác để trả các khoản vay tiền thuê nhà của Danke.
Lịch sử và mô hình kinh doanh
Ra mắt danke apartment
Danke được thành lập vào năm 2015 với sự ra mắt của sản phẩm Danke Apartment, một chương trình cho thuê chỗ ở dài hạn được tiêu chuẩn hóa, theo đó Danke thuê căn hộ từ các chủ sở hữu bất động sản cá nhân và cải tạo và trang bị các tài sản theo tiêu chuẩn của công ty. Các căn hộ sau đó chủ yếu được cho thuê cho những người thuê cá nhân như một trong hai phòng riêng trong một căn hộ nhiều phòng ngủ (tức là không gian sống chung), nhưng đôi khi cũng là toàn bộ căn hộ nhiều phòng ngủ.
Danke quản lý việc phục vụ các căn hộ được cho thuê thông qua nền tảng của công ty bằng cách đóng vai trò là trung gian duy nhất và đầu mối liên hệ duy nhất cho người thuê và chủ nhà, đồng thời thuê các nhà thầu bên thứ ba đáng tin cậy để thực hiện các dịch vụ cần thiết một cách kịp thời. Toàn bộ quá trình cho thuê được tiến hành online, và Danke không có và chưa bao giờ có bất kỳ mặt tiền cửa hàng vật lý nào.
Mục tiêu đã nêu của Danke là cung cấp sự tập trung và tiêu chuẩn hóa cho thị trường cho thuê nhà ở của Trung Quốc thông qua việc sử dụng một nền tảng online. Theo bản cáo bạch của công ty, khách hàng chính của Danke Apartment là các chuyên gia làm việc trẻ, có trình độ đại học trong độ tuổi từ 22 đến 30, những người coi trọng khả năng chi trả, tính nhất quán, dịch vụ chất lượng cao và sự tiện lợi.
Nguồn: Danke Prospectus
Giới thiệu dream apartment
Danke đã giới thiệu sản phẩm thứ hai, Dream Apartment, vào tháng 1, 2018 để nhắm mục tiêu đến những công nhân cổ cồn xanh chưa được phục vụ đang vật lộn để tìm chỗ ở tại các thành phố lớn của Trung Quốc với chi phí sinh hoạt cao. Công ty cho thuê một số tầng và / hoặc toàn bộ tòa nhà từ các chủ sở hữu bất động sản, và biến các tài sản cho thuê thành các căn hộ kiểu ký túc xá với nhiều giường trong mỗi phòng.
Các phòng sau đó được cho khách hàng doanh nghiệp thuê để làm chỗ ở cho nhân viên. Khách hàng của Dream Apartment bao gồm từ các chủ doanh nghiệp địa phương đến các công ty lớn như chuỗi khách sạn, bệnh viện và công ty giao hàng. Mục tiêu của Danke khi ra mắt Dream Apartment là “cung cấp các tùy chọn đáng đồng tiền” cho các khách hàng doanh nghiệp và cải thiện điều kiện sống của công nhân cổ cồn xanh ở các thành phố lớn đắt đỏ.
Vai trò của Danke Brain
Một trong những điểm bán hàng chính mà Danke cố gắng quảng bá là sự nhấn mạnh vào công nghệ, nơi Danke tuyên bố rằng công ty được điều hành “giống như một công ty khoa học dữ liệu” chứ không phải là một công ty cho thuê bất động sản truyền thống. Hệ thống công nghệ của Danke bao gồm một cỗ máy quyết định trí tuệ nhân tạo được gọi là Danke Brain, “đưa ra các quyết định theo thời gian thực và không thiên vị dựa trên phân tích dữ liệu để hướng dẫn từng bước hoạt động kinh doanh của [công ty]”. Danke Brain được hỗ trợ bởi nền tảng dữ liệu lớn của Danke, có thể tạo ra các quyết định định giá nhanh chóng có tính đến vô số yếu tố mà không cần dựa vào các đại lý bất động sản địa phương.
Hợp đồng cho thuê và tài chính
Căn hộ Danke
Danke thường tham gia vào các hợp đồng thuê từ bốn đến sáu năm với chủ sở hữu bất động sản và trả tiền thuê cho chủ sở hữu hàng tháng hoặc hàng quý. Mặt khác, người thuê nhà có thể chọn trả trước tiền thuê nhà hàng năm, nửa năm hoặc hàng quý.
Các chương trình tài trợ tiền thuê nhà
Danke cũng hợp tác với các tổ chức tài chính được cấp phép (chủ yếu là WeBank) để cung cấp các thỏa thuận tài trợ tiền thuê nhà cho những người thuê nhà sau khi vượt qua kiểm tra tín dụng. Các thỏa thuận tài trợ tiền thuê nhà được cấu trúc sao cho Danke đang thực hiện một khoản vay từ ngân hàng một cách hiệu quả với các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tương lai được cam kết làm tài sản thế chấp, trong đó ngân hàng cung cấp cho Danke một khoản thanh toán trả trước (tức là về cơ bản là một khoản vay) thường là trị giá 11 tháng tiền thuê nhà (tiền thuê nhà của tháng đầu tiên được trả trước bởi người thuê nhà) mà người thuê sẽ dần dần trả lại theo thời gian cho ngân hàng bằng các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng của họ. Danke trả lãi tương ứng cho khoản vay cho các tổ chức tài chính. Trong trường hợp chấm dứt sớm hợp đồng thuê hoặc người thuê vỡ nợ, Danke có trách nhiệm trả lại khoản thanh toán trả trước cho thời hạn thuê còn lại cho tổ chức tài chính đối tác.
Chương trình tài trợ cho vay tiền thuê nhà
Căn hộ dream
Danke tham gia vào các hợp đồng thuê mười năm với chủ sở hữu bất động sản và trả tiền thuê cho chủ sở hữu trên cơ sở nửa năm một lần. Các khách hàng doanh nghiệp của Dream Apartment thường ký hợp đồng thuê một hoặc hai năm với Danke và trả tiền thuê cho Danke hàng quý hoặc nửa năm một lần.
Sự hấp dẫn của Danke
Mô hình kinh doanh của Danke có những khía cạnh hấp dẫn và thu hút nhiều người thuê nhà và chủ sở hữu bất động sản, cho phép công ty nhanh chóng thống trị nhiều khu dân cư nổi tiếng ở các thành phố lớn của Trung Quốc.
Dịch vụ trên mức trung bình và các đơn vị co-living cá nhân cho thuê để thu hút những người thuê nhà trẻ tuổi
Danke đã thu hút nhiều người thuê nhà chuyên nghiệp trẻ tuổi bằng cách cung cấp dịch vụ trên mức trung bình thông qua việc thuê các nhà thầu bên thứ ba đáng tin cậy để phục vụ các căn hộ của công ty. Trong khi việc thuê trực tiếp từ chủ nhà thường liên quan đến dịch vụ thay đổi tùy thuộc vào từng chủ nhà, các nhà thầu đối tác của Danke thường cung cấp dịch vụ nhất quán, chất lượng tốt và kịp thời. Ngoài ra, việc thuê một phòng ngủ trong số một căn hộ nhiều phòng ngủ (rất phổ biến ở các thành phố lớn của Trung Quốc) có thể dễ dàng thực hiện thông qua Danke, so với phương pháp truyền thống là tìm một nhóm bạn để thuê cùng nhau hoặc cho thuê toàn bộ căn hộ và sau đó cho người khác thuê lại.
Các khoản thanh toán tiền thuê nhà được đảm bảo và trên thị trường để thu hút chủ nhà
Danke đã thu hút các chủ sở hữu bất động sản cho thuê với công ty bằng cách hứa hẹn các khoản thanh toán tiền thuê thị trường ở trên cho chủ nhà, ngoài việc đảm bảo thanh toán tiền thuê hàng tháng ngay cả khi một tài sản không được cho thuê. Mặc dù những lời hứa này đã làm tăng chi phí hoạt động của Danke, tuy nhiên vì Danke thống trị các khu dân cư nổi tiếng ở nhiều thành phố và tính giá thuê cao hơn một chút so với giá thị trường, công ty đã có một số khả năng chuyển chi phí tăng lên cho người thuê.
Đạt được độc quyền thị trường
Chương trình tài trợ tiền thuê nhà theo đó Danke có thể nhận được khoản tiền thuê trị giá một năm trả trước dưới dạng khoản vay, ngoài các đặc quyền hấp dẫn thu hút nhiều người thuê và chủ sở hữu, cho phép công ty mở rộng rất nhanh, nhanh chóng đạt đến trạng thái độc quyền.
Ví dụ, vào năm 2018, hầu hết các bất động sản cho thuê ở Bắc Kinh đã được cho thuê bởi các công ty cho thuê dài hạn bao gồm Danke, vì thành phố đã chứng kiến thao túng tiền thuê thông đồng, nơi giá thuê trung bình của thị trường tăng 50% trong vài tuần cho đến khi chính quyền địa phương cuối cùng can thiệp.
Tăng trưởng và mở rộng nhanh chóng
Danke đã mở rộng nhanh chóng kể từ khi thành lập vào tháng 2015 năm XNUMX, đặc biệt là với sản phẩm Danke Apartment là trọng tâm cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của công ty kể từ khi thành lập.
Căn hộ Danke – Các căn hộ sẵn sàng chuyển đến nhanh chóng
Danke đã vận hành 2.434 căn hộ Danke Apartment riêng lẻ tại Bắc Kinh vào tháng 12 năm 2015, tăng lên 438.309 căn hộ tại 13 thành phố khác nhau ở Trung Quốc vào cuối tháng 12 năm 2019, thể hiện mức tăng gấp 180 lần (lưu ý: sơ đồ dưới đây từ bản cáo bạch của Danke cho thấy mức tăng gấp 166 lần từ tháng 12 năm 2015 đến ngày 30 tháng 9 năm 2019). Tính đến cuối năm 2019, khoảng một nửa tổng số căn hộ Danke Apartment được đặt tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến.
Nguồn: Danke Prospectus
Trong giai đoạn từ tháng 3/2019 đến tháng 3/2020, số lượng căn hộ mở bán (được định nghĩa là căn hộ có tình trạng sẵn sàng chuyển đến, bất kể có cho thuê hay không) đã tăng đáng kể, trong khi số lượng căn hộ trước khi mở cửa (được định nghĩa là căn hộ chưa sẵn sàng cho thuê chuyển đến) đã giảm đáng kể trong nửa cuối năm. Tính đến tháng 12, 2019 năm 76.7, tỷ lệ lấp đầy của Danke Apartment là 76,7%.
Nguồn: Báo cáo thu nhập quý 1 năm 2020 của Danke
Căn hộ trong mơ – Một dự án vẫn đang trong quá trình thực hiện
Tính đến cuối năm 2019, Danke đã vận hành chín cơ sở Dream Apartment ở Bắc Kinh với tổng số 8,558 giường. Đồng thời, Danke cũng có thêm bốn cơ sở đang được cải tạo ở Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến, với tổng công suất theo kế hoạch là 3.752 giường. Một trong những cơ sở đã hoàn thành quá trình cải tạo vào tháng 2019 năm 2, trong khi hai cơ sở khác dự kiến sẽ được hoàn thành vào quý 2 năm 2020 và cơ sở thứ ba vào quý 3 2020 năm. Không có thông tin cập nhật nào được cung cấp thêm về trạng thái của các cơ sở này trong báo cáo thu nhập quý 1 năm 2020 của Danke.
6 vòng tài trợ và niêm yết cổ phiếu IPO
Kể từ khi thành lập công ty vào năm 2015 đến cuối năm 2019, Danke đã nhận được sáu vòng tài trợ từ các công ty đầu tư mạo hiểm đáng chú ý của Trung Quốc và các nhà đầu tư khác, đáng chú ý nhất là Ant Financial (nay là Ant Group). Vào tháng 1 năm 2017, Danke đã có đợt phát hành cổ phiếu lần đầu tiên ra công chúng trên sàn giao dịch chứng khoán New York với giá mở cửa là 13,5 USD / cổ phiếu.
Sự sụp đổ
Cùng với việc mở rộng mạnh mẽ, chi phí cho thuê Mà Danke nợ các chủ sở hữu bất động sản nhanh chóng tích lũy, trong khi công ty cũng đốt một lượng tiền mặt đáng kể để cải tạo các bất động sản mới để phù hợp với tiêu chuẩn Danke. Với sự khởi đầu của đại dịch COVID-19 trong dịp Tết Nguyên đán, nhiều cư dân Trung Quốc đã bị nhốt ở quê nhà và không thể trở về các thành phố nơi họ làm việc. Điều này khiến các thành phố lớn có nguồn cung căn hộ trống dư thừa khổng lồ, khi việc mở rộng nhanh chóng của Danke bị tạm dừng và công ty buộc phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính đã xây dựng của mình chỉ với các nguồn lực hiện có.
Danke lúc đầu trì hoãn và cuối cùng mặc định nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà cho chủ sở hữu bất động sản, khiến nhiều chủ nhà đuổi những người thuê nhà sống trong căn hộ của họ. Đồng thời, những người thuê nhà tham gia vào chương trình tài trợ tiền thuê nhà vẫn được các ngân hàng đối tác yêu cầu tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà để trả hết các khoản vay trả trước đã cấp cho Danke.
Khi tình trạng hỗn loạn tài chính của Danke tiếp tục tồi tệ hơn, công ty đã ngừng trả lương cho phần lớn nhân viên của mình, dẫn đến không có đầu mối liên hệ nào để chủ nhà hoặc người thuê nhà quản lý hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà của họ. Sự hỗn loạn xảy ra sau đó khi chủ sở hữu bất động sản, người thuê nhà và thậm chí cả nhân viên Danke tập trung bên ngoài trụ sở của công ty để phản đối.
Tóm tắt năm 2020: IPO và sụp đổ của Danke
Năm 2020 đánh dấu năm thành công nhất của Danke về đợt IPO của công ty vào tháng Giêng, đồng thời cũng chứng kiến sự sụt giảm dần dần và cuối cùng là sự sụp đổ của công ty.
Ở đây chúng tôi trình bày một dòng thời gian của các sự kiện lớn bắt đầu từ đỉnh cao của công ty vào tháng Giêng đến sự sụp đổ của nó vào cuối tháng Mười Hai cùng năm.
Giải thích về sự sụp đổ của Danke
Sự kết hợp của các yếu tố cho phép Danke trỗi dậy nhanh chóng và góp phần vào sự sụp đổ cuối cùng của nó. Cụ thể, Danke đã mở rộng nhanh chóng bằng cách tận dụng các khoản vay tiền thuê mà họ có được như một phần của các chương trình tài trợ tiền thuê ba chiều mà công ty tham gia với những người thuê nhà và các ngân hàng đối tác. Vì các khoản vay cho thuê là một sự đổi mới tương đối mới, không có quy định nào xung quanh cách thức hoặc thời điểm tiền cho vay trả trước có thể được sử dụng, và Danke có thể sử dụng hầu hết, nếu không phải tất cả, số tiền trả trước để cho thuê bất động sản mới, cải tạo căn hộ và cho thuê chúng.
Hơn nữa, Danke đưa ra một khoản phí bảo hiểm để thu hút chủ sở hữu bất động sản và đảm bảo thanh toán hàng tháng cho chủ nhà ngay cả khi tài sản của họ không được cho thuê, khiến chi phí cho thuê của công ty bùng nổ như một phần của việc mở rộng thua lỗ. Cuối cùng, với đại dịch COVID-19 là tác nhân cuối cùng, nhiều khu vực của Trung Quốc đã bước vào tình trạng phong tỏa, khiến Danke không thể tìm đủ người thuê nhà để tiếp tục hỗ trợ việc mở rộng không bền vững của nó và kích hoạt kế hoạch Ponzi cuối cùng sụp đổ.
#1: Tăng trưởng mạnh mẽ được thúc đẩy bởi nợ cho vay tiền thuê nhà quá mức và các quy định lỏng lẻo
Tận dụng các khoản vay tiền thuê nhà
Thay vì chấp nhận các khoản thanh toán hàng tháng từ những người thuê nhà như thường thấy với các công ty cho thuê bất động sản, Danke khuyến khích người thuê trả trước cho cả năm (và đôi khi thậm chí hai năm’) tiền thuê nhà. Vì nhiều người thuê căn hộ của Danke Apartment là những chuyên gia trẻ đang làm việc, những người thường không có nhiều tiền tiết kiệm, Danke đã hợp tác với các tổ chức tài chính được cấp phép (chủ yếu là WeBank của Tencent) để tạo điều kiện tài trợ tiền thuê nhà cho những người thuê nhà không đủ khả năng trả trước tiền thuê nhà cho cả năm.
Là một phần của chương trình tài trợ tiền thuê nhà, người thuê nhà trả trước cho Danke tiền thuê nhà của tháng đầu tiên, sau đó ký hợp đồng ba chiều với Danke và ngân hàng đối tác để cấp một khoản vay bổ sung tương đương với giá trị tiền thuê nhà 11 tháng còn lại (hoặc đôi khi là 23 tháng ‘) cho Danke, mà người thuê nhà trả lại theo từng đợt hàng tháng cho ngân hàng. Để khuyến khích người thuê nhà lựa chọn chương trình tài trợ tiền thuê nhà thay vì trả các khoản thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng thông thường, số tiền trả nợ hàng tháng mà người thuê nhà phải trả theo chương trình tài trợ tiền thuê nhà thường được cấu trúc thấp hơn đáng kể so với số tiền thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng bắt buộc nếu người thuê nhà đã chọn không chọn tham gia chương trình.
Không có bất kỳ hạn chế quy định nào đối với các khoản vay tiền thuê nhà, Danke đã có thể sử dụng toàn bộ khoản trả trước tiền thuê nhà trị giá 12 tháng (tức là thanh toán tiền thuê nhà của tháng đầu tiên và giá trị tiền thuê còn lại của 11 tháng từ khoản vay) ngay lập tức để thuê thêm tài sản từ chủ nhà. Vì Danke chỉ phải trả tiền cho chủ nhà hàng tháng nhưng giá trị tiền thuê của cả năm sẽ được trả trước cho Danke, mỗi người thuê nhà cá nhân đăng ký vào chương trình tài trợ tiền thuê nhà cho phép Danke cho thuê tối đa 12 bất động sản mới (hoặc 24 nếu giá trị tiền thuê hai năm được trả trước). Hơn nữa, Danke đã ra mắt chứng khoán được hỗ trợ bằng tài sản cho vay cho thuê (ABS) đầu tiên của Trung Quốc vào năm 2018, điều này không chỉ làm tăng đòn bẩy của công ty mà còn giảm bớt giao diện trong trò chơi trong quá trình mở rộng.
Thắt chặt các quy định – Quá ít, quá muộn
Năm 2017, 91.3% người thuê nhà của Danke đã đăng ký vào một chương trình tài trợ tiền thuê nhà. Vào năm 2018, một số lượng đáng kể các công ty cho thuê phụ thuộc nhiều vào các chương trình tài trợ tiền thuê tương tự hoặc giống hệt nhau khi Danke’s phá sản ở một số thành phố của Trung Quốc, khiến nhiều chính quyền địa phương yêu cầu các công ty cho thuê giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay tiền thuê nhà. Do đó, Danke đã giảm tỷ lệ người thuê nhà đăng ký vào các chương trình tài trợ tiền thuê nhà xuống còn 75.8% cùng năm.
Một bước tiến xa hơn vào năm 2019, các nhà quản lý Trung Quốc đã ban hành một dự thảo đề xuất (tức là một đề xuất sẽ có hiệu lực trong tương lai) nêu rõ rằng các công ty cho thuê bất động sản phải giới hạn tỷ lệ thu nhập cho thuê của họ đến từ tài trợ tiền thuê nhà không quá 30%. Để phù hợp với các quy định chặt chẽ hơn, Danke tiếp tục giảm tỷ lệ người thuê nhà đăng ký vào các chương trình tài trợ tiền thuê nhà xuống còn 65.9%, mặc dù mức giảm này còn lâu mới đủ để ngăn chặn các nguyên tắc cơ bản tài chính tích tụ, không ổn định của công ty sụp đổ sau này.
Lưu ý: mặc dù Danke giảm sự phụ thuộc vào tài chính tiền thuê nhà theo sự phát triển của quy định, tuy nhiên, công ty vẫn kêu gọi những người thuê nhà không đăng ký vào chương trình tài trợ tiền thuê nhà trả trước cho giá thuê nhiều tháng (nếu không muốn nói là cả năm).
#2: Chi phí cho thuê tăng vọt thúc đẩy mở rộng thua lỗ
Một mô hình kinh doanh với tỷ suất lợi nhuận rất mỏng
Mặc dù Danke mở rộng nhanh chóng và doanh thu của nó tăng lên hàng năm, nhưng việc mở rộng của công ty đang thua lỗ vì các chi phí liên quan đến việc mở rộng vượt xa bất kỳ sự gia tăng doanh thu nào. Sơ đồ dưới đây từ báo cáo thu nhập quý 1 năm 2020 của Danke chia nhỏ các chi phí liên quan đến một căn hộ cho thuê, cũng như một căn hộ bỏ trống (tức là chưa được cho thuê nhưng sẵn sàng chuyển đến hoặc vẫn đang trong giai đoạn cải tạo trước khi chuyển đến).
Trong cả hai trường hợp, chi phí cho thuê chiếm một tỷ trọng đáng kể trong doanh thu / lỗ, trong khi tỷ suất lợi nhuận cho các căn hộ cho thuê rất mong manh. Điều thú vị là phí bảo hiểm được trả cho các dịch vụ nhà thầu của bên thứ ba tự hào do Danke cung cấp cho các đơn vị cho thuê (thể hiện trong sơ đồ dưới đây là “chi phí dịch vụ”) chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong doanh thu.
Nguồn: Báo cáo thu nhập quý 1 năm 2020 của Danke
Nhìn vào những con số – Bùng nổ chi phí hoạt động được thúc đẩy bởi chi phí cho thuê cao
Một đoạn trích từ báo cáo thường niên năm 2019 của Danke (bên dưới) cho thấy chi phí hoạt động của công ty tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng doanh thu. Nhìn chung, chi phí hoạt động của Danke cực kỳ cao lần lượt là 133.3%, 145.6% và 144.2% tổng doanh thu trong các năm 2017, 2018 và 2019. Xu hướng tăng chung phần lớn là do chi phí cho thuê tăng, trong đó chi phí cho thuê (tức là cho thuê) chiếm 77,9% tổng doanh thu trong năm 2017, và tăng lên 81,2% vào năm 2018 và 89,8% vào năm 2019. Theo báo cáo tài chính của công ty, các thành phần khác trong chi phí hoạt động của Danke cũng đã tăng do sự gia tăng chi phí dịch vụ cung cấp cho cư dân và tăng phí khuyến khích.
Nguồn: Báo cáo thường niên Danke 2019
Nhìn vào những con số – Khoản lỗ ròng ngày càng tăng của Danke
Chi phí bùng nổ và mở rộng tốn kém của Danke được phản ánh trong xu hướng chung là tăng lỗ ròng, từ 272 triệu nhân dân tệ năm 2017 lên 1,37 tỷ RMB vào năm 2018 và sau đó là 3,4 tỷ nhân dân tệ vào năm 2019.
Nguồn: Báo cáo thường niên Danke 2019
# 3: COVID-19 – Kích hoạt cuối cùng
Với sự bùng phát của COVID-19, Vũ Hán đã phong tỏa vào ngày 23/1/2020 và các khu vực khác của Trung Quốc đã nhanh chóng làm theo. Kể từ khi các lệnh phong tỏa của Trung Quốc xảy ra trong dịp Tết Nguyên đán, nhiều nhân viên văn phòng đã bị mắc kẹt ở quê nhà và không thể trở về các thành phố nơi họ làm việc. Điều này dẫn đến sự sụt giảm đáng kể số lượng người thuê mới tìm kiếm hoặc gia hạn căn hộ, và gây căng thẳng tài chính đáng kể cho một Danke vốn đã không ổn định, người có mô hình kinh doanh chủ yếu được duy trì bằng cách tích cực tìm kiếm người thuê mới và có được các khoản vay tài trợ tiền thuê để trang trải chi phí cho thuê hiện có. Với môi trường kinh tế ngày càng tồi tệ khi đại dịch COVID-19 lây lan, nguồn vốn từ các nguồn khác (chủ yếu là các khoản vay ngân hàng) cũng ngày càng trở nên khan hiếm và tốn kém.
Khi những vụ bê bối xung quanh Danke bắt đầu nổ ra vào tháng Hai và tháng Ba, công ty ngày càng mất đi uy tín của mình. Ngay cả sau khi làn sóng đầu tiên của đại dịch đã được kiểm soát vào tháng 9 và nhân viên văn phòng trở lại làm việc, chủ sở hữu bất động sản và người cho thuê vẫn bị ngăn cản cho thuê hoặc cho thuê thông qua Danke, do đó tiếp tục leo thang sự suy giảm của công ty.
Tính đến ngày 13 tháng 1, năm 2020, cổ phiếu của công ty đang giao dịch ở mức 2.8 đô la / cổ phiếu. Báo cáo tài chính cuối cùng của Danke trong quý 1 năm 2020 chỉ ra rằng công ty đã bị lỗ ròng 1,2 tỷ RMB chỉ trong quý đầu tiên của năm 2020, so với khoản lỗ ròng là 816 triệu RMB trong cùng quý năm trước. Chi phí cho thuê trong quý 1 năm 2020 chiếm 100.8% doanh thu, trong khi tổng chi phí hoạt động là 160% doanh thu.
Sự sụp đổ của Danke có lường trước được không?
Một số sự sụp đổ của công ty là tương đối dễ đoán, trong khi những công ty khác có thể ít hơn và đòi hỏi lợi ích của nhận thức muộn màng. Trong trường hợp của Danke, chúng tôi lập luận rằng có những dấu hiệu cảnh báo phản ánh tình trạng tài chính gặp khó khăn của công ty trên bản cáo bạch ngay cả trước khi nó được công khai, nơi dữ liệu từ năm 2017 đến cuối tháng 12 năm 2019 đã có sẵn.
Chúng tôi xem xét một số dấu hiệu cảnh báo tài chính quan trọng (trên đầu trang của những dấu hiệu được đề cập ở trên) trong phần này dựa trên báo cáo tài chính của công ty từ năm 2017-2019, cũng như một số trích đoạn từ báo cáo thu nhập quý 1 năm 2020 của Danke. Cần lưu ý rằng việc bao gồm quý 4 năm 2019 và quý 1 năm 2020 không làm thay đổi phân tích (có nghĩa là các xu hướng được thảo luận trong phần này sẽ dễ dàng được hiển thị chỉ dựa trên việc kiểm tra bản cáo bạch IPO của công ty), mặc dù bao gồm cả giá trị dữ liệu của cả năm cho năm 2019 tạo điều kiện cho việc so sánh hàng năm hiệu quả hơn.
# 1: Dòng tiền không bền vững – Các khoản vay cho thuê bao gồm VỐN ĐẦU TƯ CAO và chi phí OPEX
Dòng tiền của Danke tăng đáng kể về cường độ tuyệt đối trong giai đoạn 2017 đến 2019, phản ánh sự mở rộng nhanh chóng của công ty. Tuy nhiên, một cuộc điều tra chi tiết hơn cho thấy Danke đang cố gắng hỗ trợ việc mở rộng vốn và chi phí hoạt động cao bằng các khoản vay trả trước thu được từ các chương trình tài trợ tiền thuê nhà.
Nguồn: Báo cáo thường niên Danke 2019
Dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh của Danke ngày càng âm chủ yếu do tổn thất hoạt động ngày càng tăng mỗi năm. Mặc dù các khoản thanh toán tiền thuê nhà tạm ứng từ người thuê nhà (không nên nhầm lẫn với các khoản thanh toán trả trước từ các khoản vay tiền thuê do các ngân hàng đối tác cấp như một phần của chương trình tài trợ tiền thuê nhà) là một nguồn quan trọng của dòng tiền mặt hoạt động cho công ty, những khoản thanh toán này rất xa đủ để bù đắp chi phí hoạt động cao của Danke. Vào năm 2019, Danke đã nhận được 437,5 triệu RMB thanh toán tiền thuê nhà trước từ người thuê nhà, so với chi phí hoạt động là 10,28 tỷ RMB cùng năm.
Tương tự, dòng tiền ròng của Danke trong hoạt động đầu tư cũng ngày càng âm cùng với sự mở rộng nhanh chóng của công ty. Theo báo cáo hàng năm của Danke, dòng tiền đầu tư chủ yếu được sử dụng để mua PP&E và trả chi phí cải tạo cho các căn hộ mới cho thuê (tức là trước khi chuyển đến). Việc mở rộng thâm dụng vốn được phản ánh trong CAPEX tăng vọt của Danke, bắt đầu từ 340,8 triệu RMB vào năm 2017 lên 1,3 tỷ RMB vào năm 2018, và sau đó là 1,96 tỷ RMB vào năm 2019.
Ngược lại, dòng tiền ròng của Danke trong các hoạt động tài chính là tích cực trong cả ba năm. Điều này là do các khoản thanh toán của chương trình tài trợ tiền thuê nhà trả trước được phân loại là tài trợ cho dòng tiền mặt và Danke có một tỷ lệ lớn người thuê nhà đăng ký vào một chương trình tài trợ tiền thuê nhà. Theo báo cáo thường niên của công ty, Danke đã nhận được số tiền thu được là 1,73 tỷ RMB, 4,5 tỷ RMB và 6,7 tỷ RMB các khoản thanh toán trả trước từ các tổ chức tài chính liên quan đến tài trợ tiền thuê nhà lần lượt vào năm 2017, 2018 và 2019. Danke nhấn mạnh rằng những dòng tài chính này rất cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh của mình. Chúng tôi lưu ý rằng tổng khối lượng dòng tiền từ các khoản thanh toán của chương trình tài trợ tiền thuê nhà đang giảm dần mỗi năm do việc thắt chặt các quy định về cho vay tiền thuê như đã thảo luận
Phân tích của chúng tôi: mặc dù Danke đã tăng ròng tiền mặt và hạn chế tiền mặt mỗi năm, nhưng đây là một biên độ rất nhỏ. Quan trọng hơn, dòng tiền của Danke chủ yếu được sử dụng để phục vụ các nghĩa vụ dài hạn hơn (tức là thanh toán tiền thuê cho chủ sở hữu bất động sản và chi phí cải tạo) mà công ty đang cố gắng đáp ứng bằng cách sử dụng dòng tiền mặt từ các khoản vay tiền thuê được tạo ra và thanh toán trên cơ sở trả trước, một lần. Sự không phù hợp đáo hạn giữa dòng tiền vào và dòng tiền ra của Danke báo hiệu một mức độ rủi ro thanh khoản nhất định.
Chúng tôi cho rằng mức độ rủi ro thanh khoản này là khá cao và chắc chắn không đáng kể, vì ba lý do chính. Thứ nhất, mặc dù đại dịch COVID-19 và các biện pháp phong tỏa liên quan ở Trung Quốc đã đẩy nhanh sự sụp đổ cuối cùng của Danke, tuy nhiên, ngay cả khi các biện pháp phong tỏa không diễn ra, Danke vẫn cần tiếp tục nhận được các khoản thanh toán khoản vay trả trước để hỗ trợ việc mở rộng tốn kém của nó. Với những phát triển quy định hạn chế số tiền tài trợ tiền thuê nhà mà các công ty bất động sản có thể sử dụng, cũng như khả năng bất kỳ sự phát triển quy định mới nào sẽ chỉ nghiêm ngặt hơn, sẽ rất khó để Danke tiếp tục nhận được khối lượng thanh toán khoản vay tương tự hoặc cao hơn trong tương lai.
Thứ hai, khi các quy định giới hạn mức độ của các công ty tài trợ cho vay tiền thuê nhà có thể sử dụng lực lượng Danke để giảm sự phụ thuộc vào các chương trình tài trợ tiền thuê nhà, công ty buộc phải tìm kiếm các nguồn tài trợ thay thế như cho vay ngân hàng trực tiếp. Với các khoản nợ tích lũy, ngày càng tăng của Danke và tình hình tài chính được cho là yếu kém, điều này sẽ không dễ dàng. Hơn nữa, mặc dù Danke kêu gọi những người thuê nhà không đăng ký vào chương trình tài trợ tiền thuê nhà trả trước nhiều tháng tiền thuê nhà, nhưng có một giới hạn khả thi về số tiền người thuê nhà thực sự có thể trả trước vì khách hàng chính của Danke là các chuyên gia làm việc trẻ có khoản tiết kiệm rất hạn chế.
Thứ ba, là một phần của các điều kiện được liệt kê trong các chương trình tài trợ tiền thuê nhà, bất kỳ việc chấm dứt hợp đồng thuê sớm hoặc vỡ nợ nào của người thuê nhà sẽ yêu cầu Danke trả lại số dư khoản vay còn lại cho tổ chức tài chính đối tác. Danke đã trả lại 436,6 triệu RMB, 1,76 tỷ RMB và 2,81 tỷ RMB trở lại cho các ngân hàng đối tác vì những lý do này lần lượt vào năm 2017, 2018 và 2019. Không có bảng phân tích nào được cung cấp về tỷ lệ chấm dứt sớm so với mặc định. Mặc dù điều khoản chấm dứt / vỡ nợ sớm không phải là yếu tố chính góp phần vào rủi ro thanh khoản của Danke, nhưng nó chắc chắn làm trầm trọng thêm tiềm năng của công ty đối với bất kỳ vấn đề thanh khoản nào.
#2: Hạn chế thanh khoản nghiêm trọng – WC âm liên tục và tỷ lệ hiện tại rất nhỏ
Danke đang ở trong tình trạng thanh khoản eo hẹp và tồi tệ hơn, với vốn lưu động ngày càng âm và tỷ lệ hiện tại rất nhỏ. Điều này là do sự tăng trưởng của các khoản nợ hiện tại của công ty (chủ yếu là các khoản vay cho thuê) vượt xa mức tăng trưởng của tài sản hiện tại.
Dữ liệu từ Bản cáo bạch Danke, Báo cáo thường niên và Báo cáo thu nhập
Nợ phải trả hiện tại – Bị chi phối bởi các khoản trả nợ cho vay tiền thuê nhà và tiền thuê nhà ngày càng tăng phải trả
Hơn một nửa số nợ hiện tại của Danke là dưới hình thức vay ngắn hạn, chủ yếu bao gồm các khoản thanh toán trả trước mà Danke nhận được từ các tổ chức tài chính như một phần của các chương trình tài trợ tiền thuê nhà, nhưng cũng bao gồm vay ngân hàng trực tiếp mà Danke tham gia để thay thế cho tài trợ tiền thuê nhà do những lo ngại về quy định. Tỷ lệ vay ngắn hạn tính theo tỷ lệ phần trăm trong tổng nợ phải trả hiện tại của Danke đã giảm trong ba năm qua, nhưng vẫn giữ được tỷ lệ chi phối.
Ngược lại, tiền thuê nhà mà Danke nợ chủ sở hữu bất động sản (như được phản ánh trong tiền thuê phải trả) đã tăng lên trong những năm qua, mặc dù tỷ lệ này trong tổng số nợ phải trả của Danke vẫn còn rất nhỏ. Tương tự, trong khi Danke tự hào về việc thuê các nhà thầu bên ngoài cao cấp, chất lượng cao, thì tỷ lệ tổng thể của phí dịch vụ tính theo tỷ lệ phần trăm của các khoản nợ hiện tại (như được phản ánh trong số dư tài khoản phải trả) thực sự tương đối thấp. Nhìn chung, các mối quan hệ của Danke được định hướng nợ rất nhiều (phù hợp với chiến lược mở rộng nhanh chóng của công ty), trong đó phần lớn (78% vào năm 2018 và hơn 95% vào năm 2019) của các khoản nợ không hiện tại của công ty bao gồm vay dài hạn.
Nợ phải trả hiện tại. Dữ liệu từ Bản cáo bạch Danke, Báo cáo thường niên và Báo cáo thu nhập
Tài sản hiện tại – Đa số là tiền mặt và tiền mặt bị hạn chế
Quay sang phía tài sản, tiền mặt chiếm 45% tài sản hiện tại của Danke vào năm 2017, mặc dù tỷ lệ này đã giảm trong những năm tiếp theo. Bắt đầu từ năm 2018, hơn 40% tài sản hiện tại của Danke được nắm giữ dưới dạng tiền mặt bị hạn chế (tức là tiền mặt được gửi vào ngân hàng hoặc tổ chức tài chính kết hợp với vay). T
ỷ lệ trả trước và các tài sản hiện tại khác trong tổng tài sản hiện tại của Danke đã tăng đáng kể từ 9% vào năm 2017 lên 21% vào năm 2019, trong đó một cái nhìn kỹ lưỡng cho thấy rằng khoảng một nửa danh mục này bao gồm VAT đầu vào được khấu trừ, tiếp theo là một phần đáng kể khác của hoa hồng trả chậm (tức là không phân bổ). Mặc dù không được báo cáo ở đây, tài sản dài hạn của công ty chủ yếu được giữ dưới dạng PP&E, tiếp theo là tiền mặt hạn chế dài hạn và tiền đặt cọc cho chủ nhà.
Tài sản hiện tại. Dữ liệu từ Bản cáo bạch Danke, Báo cáo thường niên và Báo cáo thu nhập
*Các khoản đầu tư ngắn hạn trong năm 2017 đề cập đến các khoản đầu tư vào các sản phẩm tài chính do các tổ chức tài chính Trung Quốc quản lý có thể mua lại theo lựa chọn của Danke.
*Tiền gửi có kỳ hạn trong năm 2018 đề cập đến các khoản đầu tư của Danke vào các sản phẩm tiền gửi có kỳ hạn.
Mối quan tâm về thanh khoản – Một lá cờ đỏ khổng lồ
Tính đến cuối năm 2019, số dư tiền mặt và số dư tiền mặt hạn chế của Danke chỉ chiếm 46% các khoản vay ngắn hạn và 26,5% tổng nợ phải trả hiện tại. Chúng tôi lập luận rằng, nếu có bất cứ điều gì, chỉ riêng vị thế thanh khoản của Danke đã là một lá cờ đỏ.
# 3: Vụ bê bối
Chuyển sang các yếu tố định tính hơn, Danke đã dính vào hai vụ bê bối vào năm 2018 và 2020.
Thuê thông đồng ở Bắc Kinh
Như đã nói, vào năm 2018, hầu hết các bất động sản cho thuê ở Bắc Kinh đã được cho thuê bởi các công ty cho thuê dài hạn như và bao gồm cả Danke. Các công ty đã thông đồng để đẩy giá thuê thị trường trung bình lên 50% trong suốt vài tuần, dẫn đến sự can thiệp cuối cùng của chính phủ.
Vụ bê bối chính trị
Như đã đề cập trong dòng thời gian trên, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Danke đã bị bắt vào năm 2020 năm để thẩm vấn về một vụ án liên quan đến biển thủ tài sản nhà nước. Câu chuyện như sau.
Vào cuối năm 2019, Danke đã tham gia vào các cuộc đàm phán với Inqiao Holdings, một công ty nhà nước chịu trách nhiệm phát triển Khu phát triển kinh tế Huaqiao của thành phố Côn Sơn ở tỉnh Giang Tô. Vào tháng 3 năm 2020, một công ty thuộc sở hữu chung giữa hai thực thể đã được thành lập với mục đích đầu tư vào thị trường cho thuê bất động sản dài hạn của Trung Quốc, nơi Danke đồng ý đầu tư 625 triệu RMB và Inqiao Holdings đồng ý đầu tư 600 triệu RMB thay mặt cho Khu phát triển kinh tế Huaqiao. Danke cũng đồng ý chuyển trụ sở chính từ Bắc Kinh đến Côn Sơn và hứa sẽ mang lại ít nhất 1,3 tỷ RMB doanh thu thuế cho Huaqiao trong tám năm tới.
Đây là một khoản đầu tư gây tranh cãi từ phía Inqiao. Một quan chức thành phố Côn Sơn trước đó đã cảnh báo về khả năng thị trường cho thuê dài hạn sụp đổ theo cách tương tự như thị trường ngang hàng (P2P) của Trung Quốc, và khuyến khích sự thẩm định chặt chẽ hơn đối với Danke. Vào thời điểm đó, Danke đã huy động được ít hơn 25% vốn so với dự kiến từ đợt IPO vào tháng Giêng và có thêm dấu hiệu cho thấy công ty đang gặp vấn đề về dòng tiền, bao gồm việc hoãn lương nhân viên và vô hiệu hóa tiền thuê nhà vào tháng Hai cho chủ nhà.
Trong vòng bỏ phiếu nội bộ đầu tiên, quản lý cấp cao của Inqiao đã quyết định không đầu tư vào Danke. Tuy nhiên, vào ngày hôm sau, chủ tịch của Inqiao đã nhắc nhở ban lãnh đạo bỏ phiếu “với tư duy chính trị” và đưa một quan chức chính phủ Huaqiao vào để thuyết phục phần còn lại của ban lãnh đạo công ty thay đổi quyết định của họ. Cuối cùng, khoản đầu tư 1,2 tỷ nhân dân tệ vào công ty thuộc sở hữu chung chỉ còn lại trong tài khoản ngân hàng của công ty trong vài ngày trước khi Danke chuyển toàn bộ số tiền ra để cố gắng vá các vấn đề về dòng tiền của mình. Chủ tịch Inqiao sau đó cũng được gọi đến để điều tra thêm.
Thanh niên Trung Quốc dễ bị tổn thương
Các nhà phân tích cho rằng cuộc khủng hoảng Danke đã phơi bày sự dễ bị tổn thương của hàng trăm nghìn thanh niên Trung Quốc chuyển đến các thành phố lớn mỗi năm để có triển vọng việc làm tốt hơn.
Phó giáo sư kinh tế Kevin Tsui của Đại học Clemson nói với BBC: “Sự dịch chuyển lao động của những người trẻ tuổi ở Trung Quốc là phổ biến, nhưng thị trường bất động sản ở các thành phố lớn không phải là giá cả phải chăng đối với nhiều người trong số họ. Đó là lý do tại sao có một nhu cầu đáng kể đối với các căn hộ có giá thuê phải chăng.
Để khuyến khích người thuê đăng ký, Danke hứa hẹn mức chiết khấu nếu người thuê trả trước tiền thuê nhà trong một năm bằng cách vay vốn từ ngân hàng đối tác. Ví dụ, hơn 160.000 khách thuê đã vay tiền từ công ty cho vay chỉ online WeBank, được hỗ trợ bởi gã khổng lồ công nghệ Tencent.
NGUỒN HÌNH ẢNH,DANKE.COMCác chuyên gia cho biết công ty đã mở rộng mô hình nợ nần của mình quá mạnh mẽ và quá nhanh. Chỉ trong năm năm, công ty đã có mặt tại 13 thành phố và số lượng căn hộ mà công ty quản lý đã tăng từ 2.400 lên hơn 415.000 căn tính đến tháng 3 năm 2020.
Nhưng mọi thứ bắt đầu sụp đổ khi coronavirus tấn công và các thành phố bị phong tỏa, vì không có đủ người thuê mới tham gia chương trình để giúp duy trì dòng vốn của công ty.
“Công ty chắc chắn đã thất bại từ quan điểm tài chính, nhưng tác động của nó thậm chí còn tồi tệ hơn từ quan điểm xã hội. Những người bình thường không hiểu mô hình kinh doanh của nó hoạt động như thế nào, vì vậy công ty đã cố gắng tận dụng lợi thế của rất nhiều người trẻ tuổi, “bà Edith Yeung, một đối tác chung tại công ty đầu tư mạo hiểm Race Capital cho biết.
Tiến sĩ Tsui nói thêm: “Những người trẻ tuổi này đã quá quen với thương mại điện tử, nhưng đồng thời có rất ít kinh nghiệm trong thế giới tài chính. Đó là lý do tại sao họ là nhóm dễ bị tổn thương nhất trong tình huống như thế này “.
NGUỒN HÌNH ẢNH GETTYTháng trước, WeBank đã cam kết sẽ miễn thanh toán lãi suất và gia hạn thời hạn vay cho khách hàng của mình cho đến cuối năm 2023. Các nhà chức trách Trung Quốc hiện cũng đang điều tra Danke về các vấn đề dòng tiền của mình, và đã đưa công ty mẹ của mình vào danh sách đen “tín dụng xã hội” của chính phủ.
Nhưng đó là sự thoải mái lạnh lùng đối với nhiều khách hàng Danke bị treo cổ.
Những người thuê nhà trong những tuần gần đây cho biết họ gặp sự cố khi đăng nhập vào ứng dụng điện thoại thông minh của công ty có chứa thông tin của họ và các cuộc gọi điện thoại đến đường dây nóng của công ty đã không được trả lời.
Kể từ ngày Giáng sinh 2020, tất cả các danh sách cho các bất động sản có sẵn đã bị xóa khỏi nền tảng online, khiến nhiều người không chắc chắn liệu Danke có còn hoạt động như một công ty hay không.
Trong khi đó, khách hàng của Danke vẫn không ngừng đăng tải lời kêu gọi công lý và giúp đỡ trên Weibo…
Nguồn : www.investorinsights.asia
